Häufig kommt in der Familie früher oder später die Frage auf: Was passiert mit unserer Liegenschaft, wenn es später einmal für die Eltern alleine zu gross bzw. der damit verbundene Aufwand zu viel wird?
Der Wunsch, das eigene zu Hause in der Familie behalten zu können, ist oftmals gross. Auch das Interesse der Kinder, welche zu diesem Zeitpunkt vielleicht bereits eine eigene Familie gegründet haben, ist meist vorhanden. Es gibt nun verschiedene Möglichkeiten, wie eine Übergabe erfolgen kann.
Nachstehend werden die verschiedenen Möglichkeiten zur Übertragung beispielhaft aufgezeigt. Für den Einzelfall empfiehlt sich jedoch immer eine persönliche Beratung. Die Art und Weise der Übergabe sollte wohl überlegt und möglichst ohne unvorhergesehene (Spät-)Folgen erfolgen.
Verkauf zum Steuerwert
Bei einem Verkauf an die Kinder verhält es sich grundsätzlich identisch wie bei einem Verkauf an Dritte. Doch auch, wenn von einem Verkauf gesprochen wird, können die Eltern ihre Kinder finanzielle Unterstützung bieten. Beispielsweise muss nicht zwingend zum Marktpreis verkauft werden. Häufig wird auch einfach der Steuerwert der Liegenschaft (welcher deutlich unter dem Marktpreis liegt) als Verkaufspreis verwendet. Hierbei ist allerdings Vorsicht geboten: Sind mehrere Kinder vorhanden, so wird dasjenige Kind, welches die Liegenschaft aus objektiver Betrachtung «zu günstig» hat erwerben können, unter Umständen gegenüber seinen Geschwistern ausgleichspflichtig. Das bedeutet: Im Todesfall der Eltern müsste das Kind, welches das Haus günstig erhalten hat, seine Geschwister möglicherweise anteilsmässig auszahlen. Es gilt, die individuelle Situation zu prüfen und das geplante Vorgehen im Voraus genau mit einer Fachperson abzusprechen, um solche unerwünschten «Überraschungen» zu vermeiden. Wenn es die finanzielle Situation erlaubt, können die Eltern einen Ausgleich natürlich freiwillig auch schon zu Lebzeiten vornehmen. Auch hier sollte jedoch immer eine Fachperson konsultiert werden. Diese Ausgleichspflicht kann vertraglich zwar auch wegbedungen werden, jedoch darf es auch dann nicht zu Pflichtteilsverletzungen kommen.
Verkauf zum Marktpreis (mit Darlehen)
Selbst wenn die Liegenschaft zum Marktpreis an ein Kind weitergegeben wird, können die Eltern ihrem Kind unter die Arme greifen. Dann nämlich, wenn im Kaufpreis nicht sofort der gesamte Kaufpreis verlangt wird. Für ein Einfamilienhaus mit Wert CHF 1.0 Mio. könnte die Aufteilung des Kaufpreises zum Beispiel folgendermassen aussehen:
Im Beispiel hätte diese Variante für das Kind den Vorteil, keine zweite Hypothek bei einer Bank aufnehmen zu müssen. Folglich wären keine Amortisationen bei der Bank zu leisten. Somit wären automatisch auch die Anforderungen an die Tragbarkeit um einiges geringer, was die Zustimmung der Bank zum neuen Schuldner deutlich erleichtern könnte.
Anstelle einer grösseren Schuld bei der Bank, Schuldet das Kind die im Beispiel verwendeten CHF 300’000 nun seinen Eltern. Ob und in welchem Rhythmus dieses zurückbezahlt und verzinst wird, ist nun frei definierbar. Zu beachten ist aber auch hier die Ausgleichspflicht gegenüber Geschwistern.
Schenkung
Bei einer Schenkung wird die Liegenschaft ohne Kaufpreis übertragen. Für die Eltern hat dies den Vorteil, dass keine Grundstückgewinnsteuer fällig wird – diese wird aufgeschoben und wäre erst bei Verkauf der Liegenschaft durch das Kind durch dieses selbst zu versteuern. Diese Form der Übertragung ist nur dann möglich, wenn die Eltern sich in einer so guten finanziellen Lage befinden, dass sie ihren weiteren Lebensunterhalt auch ohne den Verkaufserlös gut stemmen können. Die Ausgleichspflicht gegenüber Geschwistern wäre auch hier zu berücksichtigen.
Gemischte Schenkung
Von einer gemischten Schenkung spricht man, wenn eine Liegenschaft erheblich unter deren Marktwert verkauft wird. Zum Beispiel: Ein Einfamilienhaus mit dem Marktwert CHF 1.0 Mio. wird an das Kind übertragen. Die aktuell laufende Hypothek beträgt lediglich CHF 300’000. Die Eltern sind damit einverstanden, wenn ihr Kind nur die bestehende Hypothek übernimmt – es finden aber keine weiteren Zahlungen statt.